需求赶不上供应，深圳甲级写字楼租金跌回10年前

在需求与供应量步伐不一致的情况下，深圳甲级写字楼租金降至了10年前的水平。

近日，戴德梁行发布的数据显示，今年上半年，深圳甲级写字楼市场迎来持续高供应，4个新项目投入使用，合计新增办公面积45.7万平方米，全市总存量升至770万平方米。

集中供应刺激需求的释放。戴德梁行研究报告显示，得益于新项目的预租释放以及次新项目的持续去化，今年上半年全市累计净吸纳量达到22.9万平方米，同比上升37.5%。分区域来看，在近年入市项目积极去化的带动下，前海的需求较为亮眼，上半年净吸纳量达到7.9万平方米，占全市约三分之一。

从租赁需求的行业构成来看，金融业、专业服务业是今年上半年深圳甲级写字楼租赁需求的主力，租赁成交面积占比分别为40.9%、14.9%，细分来看，证券、保险、律所等传统板块占据主流，私人银行、留学和签证服务等表现也较活跃。另外，此前需求收缩明显的行业出现恢复性增长，建筑和房地产业的搬迁类租赁带动其成交面积占比回升至5.9%。

去年以来甲级写字楼租赁需求降低的TMT行业，今年上半年延续了需求的缩减，不过，该行业对乙级写字楼等非甲级物业的租赁活跃度相对较高。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端对第一财经表示，整体来看，非甲级写字楼大致有以下特点，即土地的性质不是C类商业用地，可能是M0类的工业用地，多位于非核心商务区，租金水平相对较低。与此同时，张晓端还提及，近年来，也有一些TMT企业属于政府产业扶持项目，政府的扶持力度也比较大，尤其在产业空间的提供上。

此外，得益于生产生活秩序重归正常，跨境人员流动恢复，外资企业在深圳甲级写字楼的租赁活动也渐趋活跃。今年上半年的租赁成交中，外资企业在深圳的甲级写字楼租赁面积占比达到26.3%，较去年全年上升9.6个百分点，其中，总部位于港澳台的企业表现亮眼，占深圳全市成交面积的比重达到14.4%。

不过，因为需求量的步伐未跟上新增供应量，深圳全市空置率整体上行。戴德梁行数据显示，截至今年6月末，深圳甲级写字楼市场录得24.5%的空置率，较去年下半年上升1.6个百分点。在此背景下，深圳甲级写字楼新项目继续采取积极的招商和定价策略以吸引租户，而存量物业也倾向于以更优惠的价格和商务条款挽留即将到期的租户，今年上半年平均租金延续下行走势，较去年下半年下降3.0%至197.5元/月/平方米，相比历史高点已下调28.6%，回落到2013年水平。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端认为，后续深圳甲级写字楼市场将持续处于高供应阶段，年内有近百万平方米的甲级写字楼项目计划投入使用，目前中国经济仍然处于恢复期，恢复基础尚不牢固，在供过于求等多种因素叠加影响下，深圳甲级写字楼租赁将延续租户市场，新增需求的增长有赖于宏观经济复苏向微观主体传导。